Ціни на житло у Харкові наздогнали довоєнні – директор агенції нерухомості

Якою сьогодні є ідеальна квартира, чи готові мешканці новобудов переїздити у приватні будинки із пічкою-грубою, якою буде ціна на житло у Харкові у 2026 році, в інтерв’ю МГ «Об’єктив» розповів Андрій Правдін, директор агенції нерухомості.

Ціни на квартири у Харкові наздогнали довоєнні

– Якщо порівняти 2025 рік із попередніми щодо продажу і купівлі квартир у Харкові, яким він був?

– 2025 рік точно був кращим за попередній. Середня ціна з грудня 2024-го до грудня 2025-го зросла аж на 30%. Причому серед міст, за якими я спостерігаю, у Харкові було найбільше зростання. Для власників нерухомості все добре, а багато хто з покупців втратив можливість придбати жило дуже вигідно, як це було у 2022 році.

– Тобто ринок зростає.

– Інша річ, що у порівнянні з 2021 роком попит складає близько половини від довоєнного обсягу.

– Якщо порівняти ціни з довоєнними, скільки наразі вартують квартири в Харкові?

– Якщо брати в середньому, то у 2025 році, це влітку відбулось, ціни наздогнали 2021 рік.

Районів із репутацією «безпечних» у Харкові не лишилося

– Нічого собі. Які райони у Харкові зараз вважають цікавими для купівлі?

– До війни центр давно втратив привабливість і для життя, і за ціною. Тоді максимальний попит мали квартири поруч зі станціями метро – чим ближче, тим дорожче. Зараз на ціну дуже впливає, по-перше, наближення до стратегічних об’єктів – чим ближче, тим менший попит. І не дуже доброю славою користуються П’ятихатки, селище Жуковського, Велика Данилівка, Північна Салтівка – найбільш постраждалі від обстрілів райони. Інша справа, що це більше пам’ять про 2022 рік, коли артилерія РФ прямою наводкою била по цих районах. Зараз не факт, що їм дістається більше, ніж Одеській, наприклад.

– Одеська, Нові будинки тривалий час були досить популярними. А після того, як росіяни почали бити й по Одеській, ця локація все ще залишається серед таких, де хочуть придбати житло?

– Якщо викреслити Одеську, Нові будинки та Салтівку, то що залишиться? Олексіївка постійно під обстрілами, як і центр. У 2023-2024 роках Нові будинки й Одеська мали репутацію спокійних районів. Зараз такого немає, але й немає суттєвого відтоку попиту, тому що вибір насправді невеликий. У будь-якому районі може бути руйнування.

Більшість угод по купівлі житла у діапазоні від $20 тисяч до $60 тисяч

– Яка зараз середня ціна на ринку на однокімнатну, двокімнатну та трикімнатну квартиру в Харкові?

– $28 тисяч – це однокімнатна, $49 тисяч – двокімнатна, $68 тисяч – це трикімнатна. У середньому вартість квартири, що виставлена на продаж –  $51 100 за підсумками грудня. Середня ціна будинку – $140 тисяч. Інша справа, що відрізняться ціна виставлених на ринок і ціна проданих.

– Якщо у Харкові $140 тисяч коштує будинок, то скільки ж за нього просять у передмісті, скажімо, у Високому, Мерефі, Пісочині?

– Там дешевше на 40-50%. Але велика частина пропозицій на харківському ринку – це дорогі будинки, і це вливає на ту саму середню вартість пропозиції. Тож у 2025 році переважна більшість угод відбувалася у сегменті по квартирам вартістю від $20 до $40 тисяч. Якщо ми рахуємо ті квартири, що були продані, то 90% – до 60 тисяч доларів. Тобто житло за високими цінами майже не продається. А по будинках робочий діапазон угод від $20 до $60 тисяч – не $140 тисяч.

– Тобто виставити можна за будь-яку ціну, але чи придбають…

– Так. З того обсягу квартир, що є на ринку, кожного місяця продають 8-10%. По будинках 4-5%. Тобто 20 будинків виставили на ринок, покупця знаходить один.

– А хто переважно купував житло у 2025 році в Харкові: переселенці, військові?

– Усі потрошку. Щодо купівлі за єВідновлення, то це радше медійна тема, яка насправді не дуже впливала на ринок. Тому що за кошти єВідновлення було близько 10% угод на ринку нерухомості. Решта, 90% угод, відбувалися за готівку. І купували люди не під інвестицію, а для власного використання. 2/3 покупців – це жінки, решта чоловіки. Вік 40-50 років, хоча серед покупців чимало тих, кому від 20 до 30.

У Харкові знову є покупці-«обмінщики» та ті, хто готовий робити капремонт квартир

– У вашої агенції є представництва майже по всій країні, і ви можете моніторити ситуацію не лише в Харкові. Де найчастіше наші земляки купують житло?

– Точно можу сказати, що люди з Харківської області, які отримали сертифікати єВідновлення, намагалися залишитися в Харкові, тому що з тими грошима, вони тільки тут і можуть щось придбати.

– То вони не можуть навіть у Вінниці, у Чернівцях придбати квартиру?

– Середня вартість квартири у Вінниці $75 тисяч, у Львові $125 тисяч, в Ужгороді $92 тисячі, у Полтаві $62 тисячі.

– У 2022-2023 роках дійсно багато харків’ян поїхали до Києва, Полтави, але зараз у Полтаві не так затишно, як раніше. А на Київ взагалі дивитися без сліз не можна. Наскільки тепер ці напрямки цікавлять харків’ян?

– Схоже, що люди, які залишилися в Харкові, Харковом і цікавляться. До великої війни були покупці-«обмінщики», які продавали квартиру, щоб купити більшу або в іншому районі, вони складали колись 80% угод, потім 60%. І коли почалася війна, такі люди зникли з харківського ринку нерухомості. А у 2025 році вони з’явилися. Це ознака нормалізації психології та економіки. Ще один цікавий показник. У перші роки війни дуже проблематично було продати квартиру без ремонту або в стані від забудовника.

– Бо купували, щоб можна було відразу заселитися та жити.

– Бо людина розуміла, що починати ремонт у тих умовах просто неможливо.

– Звісно, немає майстрів, погана логістика будівельних матеріалів. А зараз як?

– 75% проданого житла зараз – це ті, які не потребують ремонту. Але квартири без ремонту вже також продаються. Інша справа, якщо порівнювати харківський ринок з містами заходу України, новобудова у нас не домінує. Якщо там 50-60% вторинного ринку житла – це новобудова, то у нас це лише 18%. Дефіцит новобудов у нас наростає насправді.

З газом, автономним опаленням і не на останньому поверсі

– Раніше всі мріяли про сучасну квартиру з великими панорамними вікнами, з індукційною, а не газовою плитою. У цьому році, мені здається, тренд має бути на хату з твердопаливним котлом або з пічкою-грубою. Скільки зараз коштує придбати будинок у Вінницькій, Хмельницькій області, на заході України?

– У Вінницькій середня ціна будинку $129 тисяч, у Львівській області, якщо село далеко-далеко, більш ніж демократична ціна. Якщо у Львові, то $329 тисяч середня ціна будинку. Інша справа, що будинки переважно купують під Львовом, у найближчому передмісті. Щодо того, чи пішли люди з новобудов у будинки з пічним опаленням, ні, до цього ще не дійшло.

Інша справа, що дійсно наявність газу у квартирі зараз дуже впливає на ціну та ліквідність житла. Буквально сьогодні у Вінниці дивилися квартиру покупці з Києва у житловому комплексі, де до восьмого поверху газові плити, а вище – лише електрика. І все подобається покупцям, але електрика для них це критичний параметр.

– Якою ж сьогодні є ідеальна квартира на ринку?

– Ідеальне житло – з автономним газовим опаленням, щоб просто був газ, панорамні вікна – ні, не варіант. Останній високий поверх – не варіант, тому що ліфти, тому що «шахеди». Ну, перший поверх – не варіант, тому що нікому він не подобається. Біля стратегічного об’єкта – ні. І щоб у житловому стані або взагалі з сучасним ремонтом. Отакі пріоритети в житті.

Збільшиться попит на житло у новобудовах, а ціни продовжать зростати

– Якщо говорити про тенденції, які перекочували з минулого року в цей, що ви можете відмітити?

– Поки тенденції, пов’язані з безпекою та забезпеченням комунальних послуг, зберігаються, тому й пріоритети покупців будуть такими ж точно, як і зараз. Інша справа, що новобудови, скоріш за все, в Харкові будуть більше цінувати, ніж у попередні роки, тому що вони просто закінчуються. Якщо за ці воєнні роки в безпечних регіонах будували, здавали нове житло й таким чином поповнювали ринок, то в нашому місті новобудов і раніше не дуже було багато. Нам здавалося, що весь Харків забудовується, але в порівнянні з іншими містами – це зовсім не так. По-друге, якість забудови в західних регіонах вища, ніж у Харкові.

– А як щодо цін?

– Тенденції на зростання, але вони залишаться – квартири продовжать дорожчати. І основних пояснень два. По-перше, інфляція, знецінення доларів, що у кишені. По-друге, Харків залишається найбільш інвестиційно привабливим містом серед усіх міст України через те, що воно велике, потужне, але ціни на рухомість дуже низькі у порівнянні з іншими містами. Тому оцей потенціал росту піде у два-три рази вгору, коли зміниться ситуація.

Читайте також: Знову вибух у Харкові — місто атакував російський БпЛА