Цены на жилье в Харькове догнали довоенные – директор агентства недвижимости

Какая сегодня идеальная квартира, готовы ли жители новостроек переезжать в частные дома с печкой, какой будет цена на жилье в Харькове в 2026 году, в интервью МГ «Объектив» рассказал Андрей Правдин, директор агентства недвижимости.

Цены на квартиры в Харькове догнали довоенные

— Если сравнить 2025 год с предыдущими по продаже и покупке квартир в Харькове, каким он был?

— 2025 год точно был лучше предыдущего. Средняя цена с декабря 2024-го по декабрь 2025-го выросла на 30%. Причем среди городов, за которыми я наблюдаю, в Харькове был наибольший рост. Для владельцев недвижимости все хорошо, а многие покупатели потеряли возможность приобрести жилье очень выгодно, как это было в 2022 году.

– То есть рынок растет.

– Другое дело, что по сравнению с 2021 годом спрос составляет около половины от довоенного объема.

— Если сравнить цены с довоенными, сколько стоят квартиры в Харькове?

– Если брать в среднем, то в 2025 году, это летом произошло, цены догнали 2021 год.

Районов с репутацией «безопасных» в Харькове не осталось

– Ничего себе. Какие районы в Харькове сейчас считают интересными для покупки?

– До войны центр давно потерял привлекательность и для жизни, и по ценам. Тогда максимальным спросом пользовались квартиры рядом со станциями метро – чем ближе, тем дороже. Сейчас на цену оказывает большое влияние, во-первых, близость к стратегическим объектам – чем ближе, тем меньше спрос. И не очень хорошей славой пользуются Пятихатки, поселок Жуковского, Большая Даниловка, Северная Салтовка – наиболее пострадавшие от обстрелов районы. Другое дело, что это больше память о 2022 году, когда артиллерия РФ прямой наводкой била по этим районам. Сейчас не факт, что им достается больше, чем Одесской, например.

– Одесская, Новые дома долгое время были достаточно популярными. Но после того, как россияне начали бить и по Одесской, эта локация все еще остается среди таких, где хотят приобрести жилье?

– Если вычеркнуть Одесскую, Новые дома и Салтовку, то что останется? Алексеевка постоянно под обстрелами, как и центр. В 2023-2024 годах Новые дома и Одесская имели репутацию спокойных районов. Сейчас такого нет, но и нет существенного оттока спроса, потому что выбор действительно небольшой. В любом районе возможно разрушение.

Большинство сделок по покупке жилья происходит в диапазоне от $20 тысяч до $60 тысяч

– Какая сейчас средняя цена на рынке на однокомнатную, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру в Харькове?

— $28 тысяч – это однокомнатная, $49 тысяч – двухкомнатная, $68 тысяч – это трехкомнатная. В среднем стоимость выставленной на продажу квартиры – $51 100 по итогам декабря. Средняя цена дома – $140 тысяч. Другое дело, что разнятся стоимость выставленных на рынок и стоимость проданных.

— Если в Харькове $140 тысяч стоит дом, то сколько же за него просят в пригороде, скажем, в Высоком, Мерефе, Песочине?

– Там дешевле на 40-50%. Но большая часть предложений на харьковском рынке – это дорогие дома, и это вливает на ту же среднюю стоимость предложения. Хотя в 2025 году подавляющее большинство сделок совершалось по квартирам стоимостью от $20 до $40 тысяч. Если мы считаем те квартиры, которые были проданы, то 90% – до 60 тысяч долларов. То есть жилье с высокой стоимостью почти не продается. А по домам рабочий диапазон сделок от $20 до $60 тысяч – не $140 тысяч.

— То есть выставить можно любую цену, но приобретут ли…

– Да. С того объема квартир, которые есть на рынке, каждый месяц продают 8-10%. По домам 4-5%. То есть 20 домов выставили на рынок, покупателя находит один.

– А кто преимущественно покупал жилье в 2025 году в Харькове: переселенцы, военные?

– Все понемногу. Что касается покупки за єВідновлення, то это скорее медийная тема, которая на самом деле не очень повлияла на рынок. Потому что за средства єВідновлення было около 10% сделок на рынке недвижимости. Остальные, 90% сделок, совершались за наличные. И покупали люди не под инвестиции, а для собственного использования. 2/3 покупателей – это женщины, остальные мужчины. Возраст 40-50 лет, хотя среди покупателей немало тех, кому от 20 до 30.

В Харькове снова есть покупатели-«обменщики» и те, кто готов делать капремонт квартир

— У вашего агентства есть представительства почти по всей стране, и вы можете мониторить ситуацию не только в Харькове. Где чаще всего наши земляки покупают жилье?

– Точно могу сказать, что люди из Харьковской области, получившие сертификаты єВідновлення, пытались остаться в Харькове, потому что с теми деньгами они только здесь и могут что-то приобрести.

— Так они не могут даже в Виннице, в Черновцах купить квартиру?

– Средняя стоимость квартиры в Виннице $75 тысяч, во Львове $125 тысяч, в Ужгороде $92 тысячи, в Полтаве $62 тысячи.

— В 2022-2023 годах действительно многие харьковчане поехали в Киев, Полтаву, но сейчас в Полтаве не так уютно, как раньше. А на Киев вообще смотреть без слез нельзя. Насколько сейчас эти направления интересуют харьковчан?

– Похоже, что люди, оставшиеся в Харькове, Харьковом и интересуются. До Большой войны были покупатели-«обменщики», которые продавали квартиру, чтобы купить большую или в другом районе, они составляли когда-то 80% сделок, затем 60%. И когда началась война, эти люди ушли с харьковского рынка недвижимости. А в 2025 году они появились. Это признак нормализации психологии и экономики. Еще один любопытный показатель. В первые годы войны очень проблематично было продать квартиру без ремонта либо в состоянии от застройщика.

– Потому что покупали, чтобы можно было сразу заселиться и жить.

— Потому что человек понимал, что начинать ремонт в этих условиях просто невозможно.

– Конечно, мастеров нет, плохая логистика строительных материалов. А сейчас как?

— 75% проданного жилья сейчас – это то, что не нуждается в ремонте. Но квартиры без ремонта уже тоже продаются. Другое дело, если сравнивать харьковский рынок с городами запада Украины, новострой у нас не доминирует. Если там 50-60% вторичного рынка жилья – это новострой, то у нас это только 18%. Дефицит новостроек у нас нарастает на самом деле.

С газом, автономным отоплением и не на последнем этаже

– Раньше все мечтали о современной квартире с большими панорамными окнами, с индукционной, а не газовой плитой. В этом году, мне кажется, тренд должен быть на дом с твердотопливным котлом или каменной печкой. Сколько стоит купить дом в Винницкой, Хмельницкой области, на западе Украины?

— В Винницкой средняя цена дома $129 тысяч, во Львовской области, если село далеко-далеко, больше, чем демократичная цена. Если во Львове, то $329 тысяч средняя цена дома. Другое дело, что дома преимущественно покупают в ближайшем пригороде Львова. Что касается того, ушли ли люди из новостроек в дома с печным отоплением, нет, до этого еще не дошло.

Другое дело, что действительно наличие газа в квартире сейчас оказывает большое влияние на цену и ликвидность жилья. Буквально сегодня в Виннице смотрели квартиру покупатели из Киева в жилом комплексе, где до восьмого этажа газовые плиты, а выше только электричество. И все нравится покупателям, но электричество для них – это критический параметр.

— Какова же сегодня идеальная квартира на рынке?

– Идеальное жилье – с автономным газовым отоплением, чтобы просто был газ, панорамные окна – нет, не вариант. Последний высокий этаж – не вариант, потому что лифты, потому что «шахеды». Ну, первый этаж – не вариант, потому что никому он не нравится. У стратегического объекта – нет. И чтоб в жилом состоянии или вообще с современным ремонтом. Такие приоритеты в жизни.

Увеличится спрос на жилье в новостройках, а цены продолжат расти

– Если говорить о тенденциях, которые перекочевали с прошлого года в этот, что вы можете отметить?

– Пока тенденции, связанные с безопасностью и обеспечением коммунальных услуг, сохраняются, поэтому и приоритеты покупателей будут такими же точно. Другое дело, что новостройки скорее всего в Харькове будут больше ценить, чем в предыдущие годы, потому что они просто заканчиваются. Если за эти военные годы в безопасных регионах строили, сдавали новое жилье и таким образом пополняли рынок, то в нашем городе новостроек по-прежнему не очень много. Нам казалось, что весь Харьков застраивается, но по сравнению с другими городами – это совсем не так. Во-вторых, качество застройки в западных регионах выше, чем в Харькове.

— А как насчет цен?

– Тенденция к росту сохранится – квартиры продолжат дорожать. И основных пояснений здесь два. Во-первых, инфляция, обесценивание долларов в кармане. Во-вторых, Харьков остается наиболее инвестиционно привлекательным городом среди всех городов Украины из-за того, что он большой, мощный, но цены на недвижность очень низкие по сравнению с другими городами. Поэтому есть потенциал роста, причем он пойдет вверх в два-три раза, когда изменится ситуация.

Читайте также: Снова взрыв в Харькове — город атаковал российский БпЛА